2026년 1가구 1주택 비과세 요건 - 12억 비과세

 

🏠 2026년 1가구 1주택 비과세 요건 - 12억 비과세 완벽 가이드

1가구 1주택자가 집을 팔 때 양도소득세 전액 면제! 하지만 요건을 하나라도 놓치면 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.

오늘은 2026년 1가구 1주택 비과세 요건부터 일시적 2주택, 고가주택 과세까지 완벽하게 정리했습니다!

1가구 1주택 비과세란?

1가구 1주택 비과세는 1세대가 1주택을 일정 기간 보유·거주 후 양도하면 양도소득세를 면제해주는 제도입니다.

12억원까지 전액 비과세! 실수요자 보호를 위한 강력한 세제 혜택입니다.

1가구 1주택 비과세 요건 (4가지)

1️⃣ 1세대 요건

1세대: 거주자 및 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족

생계를 같이하는 가족:

• 직계존비속 (부모, 자녀)

• 직계존비속의 배우자 (사위, 며느리, 장인, 장모)

• 형제자매

💡 주의: 부모님과 같이 살면서 주택을 보유하고 있다면 세대 전체 주택을 합산!

2️⃣ 1주택 요건

양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유

세대원 전체의 주택을 합산하여 1주택 여부 판단!

3️⃣ 보유기간 요건

2년 이상 보유 (취득일부터 양도일까지)

⚠️ 2021년 이후 변경사항:
다주택자가 1주택이 된 경우 → 1주택이 된 날부터 2년 보유해야 비과세!

4️⃣ 거주기간 요건

비조정대상지역: 거주요건 없음 (보유만 2년)

조정대상지역 (2017년 8월 3일 이후 취득): 2년 이상 실거주

💡 핵심: 취득 당시 조정대상지역이었는지가 기준!
양도 당시 조정지역 해제되어도 취득 당시 조정지역이면 2년 거주 필요!

 

12억 초과 고가주택 과세

양도가액이 12억원 초과 시 초과분에 대해서만 과세!

📊 과세 방법

과세대상 = 양도차익 × (12억 초과분 ÷ 양도가액)

💰 계산 예시

【예시】 15억원에 주택 양도

• 양도가액: 15억원

• 취득가액: 5억원

• 양도차익: 10억원

• 12억 초과분: 3억원 (15억 - 12억)

• 과세대상: 2억원 (10억 × 3억/15억)

• 장기보유특별공제 80% 적용 (10년 이상 보유 시): 과세표준 4,000만원

 

일시적 2주택 특례

이사 등으로 불가피하게 2주택이 되어도 요건을 충족하면 1주택 비과세 적용!

📋 일시적 2주택 요건

1. 종전 주택 취득 후 1년 경과 후 신규 주택 취득

2. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도

💡 조정대상지역 예외:
• 2018년 9월 14일 이후 조정지역에서 신규 주택 취득 시 → 2년 이내 종전 주택 양도
• 단, 종전 주택이 비조정지역이면 3년 적용!

💰 일시적 2주택 예시

【정상 케이스】

• 2020년 A주택 취득

• 2022년 B주택 취득 (1년 경과 ✅)

• 2025년 A주택 양도 (3년 이내 ✅) → 비과세!

【비과세 불가 케이스】

• 2020년 A주택 취득

• 2021년 B주택 취득 (1년 경과 ✅)

• 2026년 A주택 양도 (3년 초과 ❌) → 과세!

비과세 체크리스트

✅ 양도일 현재 1세대 1주택인가?

✅ 2년 이상 보유했는가?

✅ 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주했는가?

✅ 양도가액이 12억원 이하인가?

✅ 미등기 양도가 아닌가?

✅ 실거래 신고를 정확히 했는가?

 

비과세 주의사항

1️⃣ 거주 입증 방법

전입신고만으로는 부족! 실제 거주 입증이 필요합니다.

거주 입증 자료:

• 공과금 납부 내역 (전기, 가스, 수도)

• 신용카드 사용 내역

• 우편물 수령 내역

• 이웃 증언

2️⃣ 세대분리 주의

부모님과 주민등록만 분리해도 세대 합산! 실제 별도 생계 입증이 필요합니다.

3️⃣ 비과세 배제 사유

• 미등기 양도

• 실거래가 신고 누락

• 매매계약서 이중작성

마무리

1가구 1주택 비과세는 12억원까지 양도세 전액 면제되는 강력한 혜택입니다!

하지만 1세대, 1주택, 2년 보유, 2년 거주 요건을 하나라도 놓치면 세금폭탄을 맞을 수 있어요.

특히 조정대상지역에서 취득한 주택은 반드시 2년 실거주 입증이 필요하니 공과금 납부 내역을 잘 챙기세요!

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